O que é Usucapião?
Usucapião é a forma mais comum de se regularizar um imóvel
Tudo o que você precisa saber sobre o que é usucapião e como adquirir um imóvel por este meio
Antes de mais nada, Usucapião é o direito por meio do qual uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel (como uma carroça ou um cavalo, por exemplo) ou um bem imóvel (como uma casa ou um terreno para plantio) caso o use por um período de tempo sem a reclamação do dono original.
Quais são os tipos de usucapião?
- Usucapião ordinária, o possuidor, representado por um contrato de compra e venda ou de cessão de posse, deve ter a posse de boa fé e o justo título.
- Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé.
- Especial rural, aos imóveis rurais, destinado apenas a pequenas glebas de até cinquenta hectares.
- Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados.
- Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que abandonaram o lar.
- Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor municipal.
Quais os requisitos para fazer usucapião?
A princípio, para entrar com o pedido de usucapião, a pessoa precisa comprovar o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta.
O que é usucapião extrajudicial ou administrativa?
Usucapião extrajudicial ou administrativa é uma das formas de aquisição de propriedade, sem interferência do Poder Judiciário. Ocorre quando há concordância entre os envolvidos e cabe ao Oficial de Registro de Imóveis verificar os requisitos legais.
Quais as principais diferenças entre imóveis de propriedade e posse?
Tanto imóveis de propriedade quanto de posse podem ser comprados e vendidos por meio de escrituras públicas. Um imóvel de posse terá uma Escritura de Cessão de Direitos Possessórios.
Já a transferência de uma propriedade, depende do registro dessa transferência na matrícula, realizado em um cartório de registro de imóveis.
A propriedade terá Escritura Definitiva de Compra e Venda, em caso de pagamento à vista, ou Escritura de Promessa de Compra e Venda, em caso de pagamento a prazo. Resumindo, proprietário é quem é o dono de fato do imóvel na matrícula e quem detém a posse é aquele que usa ou mora no imóvel, seja ele um locatário, um usufrutuário ou um cessionário.
Como se comprova a posse de um imóvel?
Há várias formas de se demonstrar a posse de um imóvel, que, contudo, não servem para atestar a propriedade sobre ele.
Pode ser demonstrada por meio de contas de prestação de serviços públicos em nome do possuidor (fornecimento de água ou energia), e depoimentos de testemunhas. Também por fotos ou mesmo por meio de documentos legais, como um contrato particular de promessa de compra e venda, em que haja cláusula que preveja a transmissão da posse.
Contudo, é importante que se saiba que a comprovação da posse não dará o direito à propriedade e a todas as proteções legais que dela decorrem.
Portanto, quando adquirir um bem imóvel, é importante que você apresente a escritura pública de compra e vendas no Cartório de Registros de Imóveis competente. Com a escritura pública em mãos e com seu registro na matrícula do imóvel, dificilmente alguém poderá colocar em xeque sua propriedade e você terá todos os meios judiciais e extrajudiciais para proteger seus direitos sobre o bem.
Quanto tempo de posse para fazer usucapião?
Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, além é claro, do preenchimento dos demais requisitos. Os prazos são:
- Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5 anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de interesse social;
- Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
- Especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
- Coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
- Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
- Especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.
É possível vender a posse de um imóvel?
A transferência é possível, principalmente, por ser a posse considerada – pela maioria da doutrina – como sendo um “direito”. E como não há qualquer impeditivo na lei, pode ser cedida a outra pessoa por um simples acordo de vontades (contrato) (art. 1.243 e 1.207, CC).
Qual o risco de comprar um imóvel de posse?
Basicamente existem três grandes riscos na compra de imóvel de posse.
Em primeiro lugar, o vendedor não ser o verdadeiro proprietário do bem. Portanto para mitigar tal risco, exija sempre os contratos de aquisição do bem, assim como o termo de quitação (recibo). Neste caso vale analisar outros documentos, como carnê de IPTU(se houver), conta de água e luz, por exemplo, para saber a titularidade.
Do mesmo modo, o segundo grande risco, seria a venda para mais de uma pessoa. Caso o contrato não tenha sido levado ao Registro de Imóveis, não haverá meios de ter certeza da propriedade, isso possibilitará que criminosos se aproveitem da situação, por exemplo.
Contudo, como dito antes, o vendedor responde na esfera penal. Portanto nos dois casos, o vendedor poderia inclusive ser preso pelo crime de falsidade ideológica, estelionato, falsificação de documentos, entre outros. Assim, a pesquisa da vida regressa do vendedor é importante, para saber se corre esse risco.
Em suma, o terceiro risco na compra de imóvel de posse, seria um loteamento irregular. Neste imóvel, a irregularidade pode repercutir em não conseguir ter acesso a luz e água por exemplo. Neste caso, é válido uma consulta a um advogado especializado para analisar a situação, bem como analisar o IPTU se já houve o desmembramento do terreno.
Como fazer contrato de compra e venda de imóvel de posse?
O advogado especializado em direito imobiliario é o profissional adequado para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel de posse, a fim de trazer segurança jurídica e possibilitar a regularização através da ação de usucapiao. O contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador, por exemplo.
Como faço para legalizar um imóvel de posse?
Para a regularização do imóvel de posse é necessário contar com um advogado, de preferência especializado em direito imobiliário. Para ingressar com o processo de usucapião é preciso também fazer o levantamento topográfico da área, além de comprovar o exercício de posse pelo período descrito na lei.
Posso fazer usucapião tendo já um imóvel registrado em meu nome?
Sim, é possível desde que a modalidade escolhida não seja a usucapião especial urbana ou rural.
É possível usucapir mais de uma vez?
Sim, é possível desde que a modalidade escolhida não seja a usucapião especial urbana ou rural.
Quem não paga IPTU tem direito a usucapião?
Em resumo, o pagamento do IPTU não é requisito para a Usucapião e seu não pagamento também não há de prejudicar o pretendente – PORÉM – é preciso saber que, em que pese não ser requisito para a configuração de nenhuma das modalidades de Usucapião – há sim obrigação do ocupante em recolher tal pagamento, como aponta o art 29 do Código Tributário Nacional. Nesse sentido, o imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a POSSE DE IMÓVEL por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município”).
A bem da verdade a recomendação é mesmo que o prescribente PAGUE OS IMPOSTOS até mesmo porque se o não pagamento não lhe prejudica, o recolhimento pode lhe favorecer, em determinadas hipóteses, evidenciando cuidado e zelo com a coisa.
Quem somos
Somos profissionais especializados com mais de 10 anos de experiência em regularização de imóveis. Contamos com advogados, topógrafos e agrimensores com vasto conhecimento em soluções imobiliárias.
Realidade dos imóveis no Brasil
“Em média, 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade. Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões não têm escritura.
A informalidade dos imóveis não distingue classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo.”
Ficou com dúvidas?
Quer regularizar o seu imóvel mas não sabe por onde começar?
Nossa equipe esta pronta para te ajudar!